Owner / Applicant Information
Josh Staten
City of New Albany
311 HAUSS SQUARE
NEW ALBANY IN 47150
Phone 8129485333
Email [email protected]
Submitter Information
Edwin Rensink
RTM Consultants Inc
6640 Parkdale Place
Indianaplis IN  
Phone 3173297700
Email [email protected]
Designer Information
Dandridge D White
Axis Architecture + Interiors
618 East Market Street
Indianapolis IN  
Phone 3173628162
Email [email protected]
Project Information
Lancaster Lofts
1633 East Market Street
New Albany IN 47150
County FLOYD
Project Type New Y Addition   Alteration   Existing   Change of Occupancy  
Project Status U F=Filed U or Null=Unfiled
IDHS Issued Correction order? No No
Violation Issued by: NA
Local Building Official
Phone: 8124314391 Email: [email protected]
Local Fire Official 
8124314391 Email: [email protected]
Phone:
Variance Details
Code Name:  Other Code (Not in the list provided)
505.2.1, 2014 IBC
Conditions: The area of loft mezzanines for 1st floor dwelling units will be up to 1/2 of the open area in the main floor of the unit.  Current code permits up to 1/3 mezzanine size.

The project involves construction of a new 3-story building with dwelling units on floors 1-3.   The 1st floor includes apartment amenity spaces, as well as a small commercial tenant  space.
DEMONSTRATION THAT PUBLIC HEALTH, SAFETY, AND WELFARE ARE PROTECTED:
1=Non-compliance with the rule will not be adverse to the public health, safety or w
1
2= Applicant will undertake alternative actions in lieu of compliance with the rule to  ensure that granting of the variance will not be adverse to public health, safety, or  welfare.  Explain why alternative actions would be adequate (be specific).
Facts: 1.  The loft/mezzanine design will comply with an exception in the 2018 International Building  Code (see attached) which permits a mezzanine within a dwelling unit to be up to 1/2 of the  floor area in the room below given the stated conditions.
2.  The building will be protected with an automatic sprinkler system per NFPA 13R.
3.  The loft room will be open to the area below, with the exception of closets, as stipulated in  the 2018 IBC exception.
4.  Smoke alarms will be provided within the dwelling unit in compliance with IBC requirements.
5.  Maximum travel distance from any of the lofts to the egress corridor will be 50 feet - code  permits up to 125 feet.
DEMONSTRATION OF UNDUE HARDSHIP OR HISTORICALLY SIGNIFICANT STRUCTURE:
Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of physical limitations of the construction site or its utility services.
Y
Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of major operational problems in the use of the building or structure.
 
Y Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of excessive costs of additional or altered construction elements.
  Imposition of the rule would prevent the preservation of an  architecturally or a historically significant part of the building or structure
Facts: The building is fitting on a tight urban site, resulting in a concise floor plan.  The lofts are  needed in order to develop the number of desired units for project viability.  The floor plate for  the units involved is very small, ranging from 315 sq ft to 676 sq ft.  The proposed loft sizes are necessary in order to provide adequate living space.  The lofts cannot feasibly be designed  as a 2nd story, due to the single-exit story requirements in Sec. 1021.  Imposition of the rule  would not permit the development of the property as proposed due to the very adverse impact  of losing the ability to design loft sleeping rooms within the small units.