Owner / Applicant Information
John Trout
Concord Community Schools
59040 MINUTEMAN WAY
ELKHART IN 46517
Phone 5748755161
Email [email protected]
Submitter Information
Edwin Rensink
RTM Consultants Inc
6640 Parkdale Place
Indianaplis IN  
Phone 3173297700
Email [email protected]
Designer Information
Sarah Heampstead
Schmidt Associates
415 Massachusetts Avenue
Indianapolis IN  
Phone 3172636226
Email [email protected]
Project Information
Concord High School Auditorium Lobby Addition
59117 Minuteman Way
Elkhart IN 46517
County ELKHART
Project Type New   Addition Y Alteration Y Existing   Change of Occupancy  
Project Status U F=Filed U or Null=Unfiled
IDHS Issued Correction order? No No
Violation Issued by: NA
Local Building Official
Phone: 5742945471 Email: [email protected]
Local Fire Official 
5742945471 Email: [email protected]
Phone:
Variance Details
Code Name:  Other Code (Not in the list provided)
3311.2, 2014 IFC
Conditions: The construction of the lobby addition to the auditorium will cause the main exit to be closed  off for use as a means of egress.

The project involves the construction of an addition of 6,936 sq ft, which replaces a portion of  a somewhat smaller existing lobby space.
DEMONSTRATION THAT PUBLIC HEALTH, SAFETY, AND WELFARE ARE PROTECTED:
1=Non-compliance with the rule will not be adverse to the public health, safety or w
1
2= Applicant will undertake alternative actions in lieu of compliance with the rule to  ensure that granting of the variance will not be adverse to public health, safety, or  welfare.  Explain why alternative actions would be adequate (be specific).
Facts: 1.  Two (2) independent means of egress will remain available to the auditorium seating area,  without passing through the construction zone.
2.  Events will be limited to a maximum occupant load of 500, which is the limit accommodated  by the remaining egress width.  The existing balcony seating area will be closed during  construction.
3.  Sec. 3311.2, exception, IFC, states that approved temporary means of egress systems and facilities may be provided during construction.
DEMONSTRATION OF UNDUE HARDSHIP OR HISTORICALLY SIGNIFICANT STRUCTURE:
Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of physical limitations of the construction site or its utility services.
 
Y Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of major operational problems in the use of the building or structure.
  Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of excessive costs of additional or altered construction elements.
Imposition of the rule would prevent the preservation of an  architecturally or a historically significant part of the building or structure
 
Facts: Imposition of the rule would prohibit occupancy of the auditorium during construction of the  lobby addition.
Variance Details
Code Name: 12-4-12 Existing Buildings; Additions or Alterations
Rule 4, Section 12(f), GAR
Conditions: The proposed auditorium lobby addition of 6,936 sq ft plus existing building area of  approximately 300,000 sq ft will exceed current code for allowable area for Type IIB  Construction.  A fire-rated separation will not be provided for the addition.

The existing lobby will be partially demolished and replaced with a somewhat larger new  lobby that will include new rest rooms, an accessible entrance, and space sufficient for  smaller performances apart from the main auditorium.  The building is classified as E  Occupancy.
DEMONSTRATION THAT PUBLIC HEALTH, SAFETY, AND WELFARE ARE PROTECTED:
1=Non-compliance with the rule will not be adverse to the public health, safety or w
2
2= Applicant will undertake alternative actions in lieu of compliance with the rule to  ensure that granting of the variance will not be adverse to public health, safety, or  welfare.  Explain why alternative actions would be adequate (be specific).
Facts: 1.  Automatic sprinkler protection will be provided in the addition and existing lobby space.

2.  The area of the addition and existing lobby area to remain is less than 12,000 sq ft - if  separated, sprinkler protection would not be required by code.

3.  Based upon automatic sprinkler protection in the addition and existing lobby area to  remain, the additional sq footage added to the existing building will not be adverse to safety.
DEMONSTRATION OF UNDUE HARDSHIP OR HISTORICALLY SIGNIFICANT STRUCTURE:
Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of physical limitations of the construction site or its utility services.
 
Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of major operational problems in the use of the building or structure.
Y
  Imposition of the rule would result in an undue hardship (unusual difficulty)  because of excessive costs of additional or altered construction elements.
  Imposition of the rule would prevent the preservation of an  architecturally or a historically significant part of the building or structure
Facts: Based upon the nature of the addition as an expansion of an existing lobby space,  construction of a fire wall to separate the addition is not feasible.  Placing a separation back  at the wall of the auditorium is also not feasible due to the location of the 2nd level seating  balcony directly above this wall.